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Pros y contras de financiar compra de una vivienda a 30 años

Se podrá acceder a más recursos, bajas cuotas y hacer pagos anticipados.

Aunque el anhelo de miles de familias que aún viven en arriendo es tener casa propia algún día, la idea de financiar su compra a 30 años no termina de convencer del todo a muchas de ellas, incluso a sabiendas de que esa posibilidad les podría dar acceso a mayores recursos para tal adquisición y cuotas por debajo de lo que pagan hoy por el alquiler de una vivienda.

Es más, lo que muestran las estadísticas de las entidades que están en el negocio de las hipotecas en el país es que, de un tiempo para acá, las familias tratan, de alguna manera, de cancelar su crédito de vivienda en un menor plazo, así lo hayan tomado a 15 o 20 años, aprovechando que el pago anticipado no genera ninguna ‘sanción’ del banco, como sí ocurría antes de la crisis del sistema Upac (unidad de poder adquisitivo constante) en 1999.

“Hoy, el promedio de duración de un crédito de vivienda de interés social (VIS) es de 12 años y en no VIS está entre los 9 y los 10 años. En conclusión, en este tiempo ya las personas buscan la forma de hacer un cambio de vivienda”, dice Gloria Correa, gerente de Productos Hipotecarios de Bancolombia.

Financiar la compra de vivienda a 30 años no es nuevo. De hecho, desde 1999 se puede (Ley 546), pero no hay muchas entidades que ofrezcan ese plazo, como tampoco tantas personas interesadas en tomarlos.

La idea volvió a plantearse luego de que el Gobierno anunció a finales de enero pasado, que, con la colocación de un TES a 32 años, se daban las condiciones para que la banca ofreciera financiación de vivienda a más largo plazo, contribuyendo a bajar el valor de las cuotas mensuales de los créditos y permitiendo que más familias tuvieran acceso una vivienda propia.

Si bien en Colombia el 34,5 por ciento de la población aún vive en arriendo, según la más reciente Encuesta de Calidad de Vida del Dane, y las tasas de interés de las hipotecas están en uno de los niveles más bajos de años recientes, la idea de endeudarse a tan largo plazo no termina de convencer a muchos colombianos.

Un sondeo realizado entre 3.744 seguidores de EL TIEMPO en su cuenta de Twittter a comienzos de marzo arrojó que el 36 por ciento de ellos no estarían dispuesto a tomar un préstamo a 30 años. Pero al 26 por ciento la idea sí le sonó bien, argumentando que así es como funciona en Estados Unidos y Europa.

Expertos consultados coinciden en que en Colombia no hay una cultura de endeudamiento de largo plazo, entre otras razones, por la inestabilidad laboral, los elevados costos del crédito, pero sobre todo porque en el recuerdo de las personas todavía mora el fantasma de la crisis del Upac, que llevó a que cientos de deudores perdieran las viviendas que aún estaban pagando.

“Lo usual es que las personas tomen la financiación de su vivienda a 15 años. Pero la de los 20 años es la segunda opción más elegida por los clientes”, dice Juan Pablo Manzanera, gerente de Mercadeo de Producto Vivienda del Banco de Bogotá.

Para algunos analistas, el plazo es entre 9 y 10 años, que permite que desde un comienzo la persona reduzca el capital de la deuda, aunque el valor de la cuota mensual, sin duda, es más elevado frente al de mayor plazo.

“En ese tiempo hay más equilibrio en la medida que el monto de la cuota se distribuye casi que en partes iguales al pago de intereses y de capital”, explican.

Alivio a las finanzasLos analistas también coinciden en que esta puede ser una oportunidad para adquirir vivienda sin correr el riesgo de ‘estrangular’ las finanzas del hogar si se hace de forma organizada.

Sergio Olarte, director de Estudios Económicos para Colombia de BTG Pactual, explica que una persona puede aprovechar las bajas tasas de hoy, tomar el préstamo a 30 años para que la cuota mensual le quede baja y, durante la vida del crédito, realizar abonos a capital para seguir aliviando ese pago mensual o acortar el plazo.

Hoy se consiguen tasas para compra de VIS a un promedio de 11,76 por ciento efectiva anual y para no VIS, del 10,77 por ciento.

“La ventaja de la tasa fija es que la persona siempre pagará la misma cuota y la misma tasa durante la vigencia del préstamo, mientras que su ingreso aumentará con el tiempo, por temas de inflación. Entonces, su carga financiera, con el tiempo, será menor”, dice Olarte.

Entre reunir el monto de la cuota inicial de una vivienda (10, 20 o 30 por ciento del valor total), los costos notariales y de escrituras y los gastos adicionales que suelen aparecer en el proceso de compra de una vivienda, el presupuesto de una familia, por lo general, queda al límite.

Olarte dice que una familia de ingresos medios puede lograr un alivio de unos 404.000 pesos en la cuota mensual (4,85 millones al año) si toma un crédito de 200 millones de pesos con una tasa del 0,8 por ciento mensual a 30 años, frente a uno, en similares condiciones, pero a 15 años, sin incluir los seguros.

El punto es lograr un alivio importante en las finanzas del hogar, y 404.000 pesos marcan una diferencia grande en una familia de ingresos medios: puede ser el valor del mercado mensual. Explica que mientras que en un préstamo de ese monto a 15 años la persona termina pagando 1,53 veces lo prestado (305 millones), en el de 30 años el costo sube 1,89 veces o 72 millones más del valor del crédito.

Tasas altas y seguros costosos no favoreceríanEntre los aspectos que juegan en contra de los préstamos a 30 años está el hecho de que no a todo el mundo le prestarán a ese plazo, y si lo hacen, las entidades buscarán la forma de cubrir el riesgo de la edad vía tasas o costo de los seguros, dicen los analistas.

La percepción de que una persona tardará casi toda su vida pagando un crédito de estos podría llevar a que pocas familias se aventuren a tomar un préstamo de esas características.

Juega en contra de estos, dicen los analistas, el hecho de que apenas en el año 20 un deudor empezará a ver que el saldo de su crédito empezará a bajar, pues en los primeros años una porción alta de la cuota mensual va solo a pago de intereses.

Gloria Correa, de Bancolombia, dice que hoy se observa una cartera con mayores niveles de deterioro cuando los plazos superan los 20 años, haciendo también más costoso el crédito por el aumento en el nivel de riesgo.

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